随着金融体制改革的深化，各商业银行为降低自身的信贷风险，大都在推行以房地产抵押为主的抵押贷款。但作为抵押物的房地产有很多类型，在进行房地产抵押评估还是遵循谨慎、保守，公平，公正的原则，在选择适当的评估法后，再对抵押物的市场价值和未来价值进行房地产抵押评估。可是在面对不类型的房地产，在进行房地产抵押评估时所选的评估方法也不相同。接下来房董汇小编就带大家了解一下，在面对不同类型的房地产时，应如何选择房地产抵押评估的方法？

1 .完全产权房地产的评估方法

所谓的完全产权房地产，是以出让、 购买或其他方式获得的土地使用权，在规定的使用期限内可以自由出租、 转让、 出售等活动。主要包括各类商品房、 自建自营的工厂、饭店、娱乐场所等等。对这些具有完全产权的抵押物进行房地产抵押评估时，可采用市场法、收益法和成本法估价，以市场行情为准。对单独以出让方式获得的土地使用权作为抵押物进行房地产抵押评估，可以采用基准地价修正法、市场法和假设开发法估价等。

2.不完全产权房地产的评估方法

不完全产权房地产是指只拥有房屋产权而不拥有出让土地使用权，有些房屋土地是以划拨的方式获得的，有企事业单位的房产及社会各界的商品房、 廉租房、 经济房等。对这些房产进行房地产抵押评估时，可以采用直接评估其土地使用权的市场价值；或是评估假设在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。

3.部分（局部）房地产的评估方法  

这类抵押房地产一般包括整体房地产中某栋、 某层、 某单元或某套，综合房地产中某部分用途房地产等。对已建成或使用的部分房地产作为抵押物进行房地产抵押评估时，应注意到该部分房地产在整体房地产中的作用和相应的权益，要看它能否能独立使用独立变卖变现，并对土地的分摊和公共配套设施、共用部分的合理享用等问题进行分析，估价方法可选用市场法、收益法或成本法。

4.在建工程房地产的评估方法

在建工程是指正在施工还没有竣工或通过验收的工程，在建工程的主要特点是还没有完整的建筑形态和内部设施，还不具备验收的条件，不能体现它原有的设计价值和使用价值。这类房地产抵押评估就比较麻烦，要对在建抵押物进行全面的调查了解，首先要了解在建工程是否取得了土地使用权、建筑开发资质以及发包承包资质等；其次就是要注意实际施工进度和相应的设计使用权益，并且要了解清楚是否拖欠工程款等，并按照核查结果进行时点评估。此时房地产抵押评估只能反映房屋未建成时的某一时点的抵押价值，在评估方法上可选用成本法和假设开发法。

上述内容就是面对四种不同类型的抵押房地产所选择的房地产抵押评估的方法。因此在房地产抵押评估工作的过程中，掌握不同的评估方法对提高房地产抵押评估的合理性具有较大的影响，需要房地产抵押评估工作人员加强重视，这样才能保证借贷双方的权益不受到侵害。