一、评估程序问题

1、为避免遗漏帐外资产，避免帐面反映的资产负债不完整，确定评估基准日资产负债表的真实、完整、合法性，企业在整体资产评估前应聘请有资格的中介机构进行独立审计。评估机构应取得评估基准日经审计的会计报表及企业前三年（或经审计）的会计报表，注册资产评估师按照资产评估执业规范要求，做好尽职调查，结合审计报告对会计报表作出职业分析和判断，对有重大变动的事项，应在评估报告中予以披露。

注册资产评估师如果需要引用审计结论，应当充分关注审计揭示的情况，并必须对需要引用的审计结论进行核实和作出相应的职业判断，不得以审计结论替代评估执业判断，同时，注册资产评估师必须对引用的经核实的审计结论负责。

2、注册资产评估师执行评估业务，应当明确下列事项，并在评估报告中明示：

（1）委托方的基本情况；

（2）委托方以外的其他报告使用者；

（3）被评估企业的基本情况；

（4）评估目的；

（5）评估对象及其相关权益状况；

（6）价值类型及其定义；

（7）评估基准日；

（8）评估假设及限定条件；

（9）注册资产评估师认为需要明确的其他事项。

3、注册资产评估师对被评估企业（资产占有方）情况应在评估报告中明示：

（1）被评估企业类型、评估对象相关权益状况及有关法律文件；

（2）被评估企业的历史沿革、现状和前景及主要投资者的情况；

（3）被评估企业的经营管理状况和内部管理制度、管理层结构、人员构成、业务范围、核心技术、知识产权、研发状况、销售网络、特许经营权、财务状况等。

4、相关问题的证明材料是复印件的，必须有该证明材料的提供方盖章；有些证明材料需要有发证机关盖章证明的，原则上需要有发证机关盖章。对于需要核准备案的评估报告，评估机构应该在提供相关问题的证明材料的复印件上，加盖评估机构公章，

5、涉及核准备案相关报表所填写内容需要变更的，应重新提供各相关报表等。评估机构对需补充资料的应按要求提供原件或复印件，不宜提供传真件。评估机构需补充或修改评估报告的，应对补充或修改后的评估报告按要求装订成册。

在评估项目核准备案时，委托方需提供本次评估相匹配经济行为的相关文件，如改制方案等。

6、资产评估报告的备查文件资料按下列程序装订：

资产评估报告的备查文件资料应纳入评估报告的目录并统一编制页码。资产评估报告的备查文件资料装订程序如下：

（1）有关经济行为文件；

（2）关于资产评估情况公示结论的说明；

（3）被评估企业前三年会计报表（至少包括企业资产负债表、损益表）、相关投资单位经审计的会计报表；

（4）相关的审计报告；

（5）委托方与资产占有方营业执照复印件；

（6）产权证明文件，包括：企业产权登记证、清产核资产权界定批复意见书、产权界定查证确认通知书、房地产权证、无形资产权利证明、交通运输设备的行驶证及相关权属证明等；

（7）重要合同等；

（8）委托方、资产占有方的承诺函及评估人员和评估机构的承诺函；

（9）评估机构的资格证书、营业执照复印件；评估人员名单及其资格证书复印件；

（10）资产评估业务约定合同；

（11）其他文件。

7、评估报告必须由法定代表人、总评估师及2名执业注册资产评估师盖章签字，每个评估机构只能有一个总评估师在出具的评估报告上盖章签字。

8、评估机构应严格执行评估工作底稿制度，做到尽职调查，有据可查、有据为证，尤其是现场勘查、调查记录等必须在工作底稿中详细反映。

二、评估目的问题

评估报告正文中评估目的应该写明资产评估对应的具体经济行为，不应笼统写成改制或产权转让。应简单明了揭示本次评估具体的经济行为、经济行为的批复单位、本次经济行为将实施的过程、方法、资产的处置情况、对受让方（交易对象）受让条件的揭示、及其他关联方的情况介绍等。

产权交易一般为挂牌交易，如果是定向交易的，则必须取得相关部门的批准文件和定向交易的经济行为方案。

三、评估中资产的处置问题

1、企业改制或重组进行部分资产评估时，即方案设计中并非全部资产、负债进行改制或重组，存在如土地使用权、房屋、无形资产等租赁使用而不纳入评估范围、部分长期投资划出等情形的，评估应按照批准的改制或重组方案的资产负债范围进行，企业在评估有关事项说明中应说明未评估的资产、负债帐面情况，评估机构应在评估报告的特别事项说明资产清查核实情况说明中揭示企业未纳入评估范围的相关资产和负债帐面情况。

2、运用收益法评估企业价值时，评估机构至少应收集企业前三年经审计的会计报表。在资产清查核实情况说明中应明确揭示资产的使用状况，对无效资产应说明具体的评估处置方法，对资产的营运状况作出分析说明。 同时评估机构应在评估报告的 特别事项说明 中作出说明。

3、资产评估中应注意如果企业没有房地产的，要提供房屋租借证明。对于无账面反映的企业生产经营所必需的资产，评估时应对其作出说明。帐面不存在无形资产的，要根据企业实际情况判断是否存在著名商标、专有技术、专利技术、特许经营权、销售网络、商誉等无形资产，

四、长期投资评估

注册资产评估师运用成本法进行企业价值评估，应当对长期股权投资项目进行分析，根据相关项目的具体资产、盈利状况及其对评估对象价值的影响程度等因素，合理确定是否将其单独评估。单独评估的项目一般按下列情况判断：

1、对于控股型的长期投资，应对被投资企业进行整体评估后再测算股权投资的价值。

2、对于非控股型长期投资，被评估对象为被投资单位第一大股东的或者对被投资单位具有重大影响的，应对被投资企业进行整体评估后再测算股权投资的价值。

3、如果长期投资的期限较短，价值变化不大，被投资企业资产账实相符（除房地产项目公司及有明显收益的项目外），则可根据核实后的被投资企业资产负债表上净资产数额，再根据投资方所占的份额确定评估值，有明显收益的项目除外。长期股权投资项目的评估一般应以收益法为主，在未来收益难以确定时，可以采用重置成本法。

五、房地产评估

1、房地产权证记载的内容与规划许可证记载的内容不一致时，评估应以权证记载内容为准。房地产实际状态、用途与权证记载状态、用途不一致时，按实际状态、用途确认。但需在评估报告中附相关的证明材料。涉及土地使用权评估时，注册资产评估师一般应当调查了解委估对象所在区域的规划情况。对于有明确规划用途的、且与土地使用权证记载用途不一致的土地使用权评估，注册资产评估师应当充分考虑规划用途调整及相对应市场的实际交易情况对被评估土地使用权价值的影响。

2、房地产评估中，要关注受让方的受让条件、资质等。

3、无权证的建筑物仍放固定资产科目评估，评估时应在评估报告的特别事项说明及评估的技术说明中揭示权证情况以及对价值的影响。对于违章建筑，应按照资产的贡献原则，考虑其价值。

4、评估企业在租赁土地上建造的房屋建筑物，评估时应在评估报告的特别事项说明及评估的技术说明中揭示权证情况以及对价值的影响。

5、房地产评估应严格按照规定的程序操作，操作中还应该特别注意下列程序：

（1）核实权证记载内容与实际情况的异同；

（2）全面了解被评估对象所在区域的规划情况及该地块的规划情况； （3）充分调查被评估对象周边的市场情况；对所选择的交易案例作全面调查，充分掌握案例的交易背景、交易条件、受让方的情况、案例对象的区域因素、个别因素及其他因素等。

6、土地使用权评估方法的选择。土地使用权评估方法一般为市场法、收益法、假设开发法。当委估土地处于上海市八级地区域以外（含八级地区域）时，如果无法使用前述三种方法时，可以考虑采用成本法。目前，土地使用权评估一般不宜使用基准地价系数修正法。在选择土地使用权评估方法时，应充分考虑评估目的、委估地块的现状、规划用途等因素，选择能充分反映委估地块市场价的合理方法。

六、流动资产评估

1、企业内部往来对帐不平的，查原始凭证，查明原因，予以调整。

2、记帐分类错误，作重分类调整。

3、记帐不实，应摊未摊，应提未提，费用记入往来帐的，企业按审计结果调整帐面，评估一般不作帐面调整，但可按资产评估操作规范进行评估，并在资产评估报告的特别事项说明中予以披露。

4、应收款项应按明细清查，适当函证，函证要求原则上应按不低于应收款项笔数的10%和金额的50%进行函证；对于有特殊情况和有疑问的应收款项必须进行函证；无回函或者无法函证的，应采用适当的替代程序，企业和评估机构应联合函证。

5、对审计报告中披露企业实收资本不实的，评估报告应作相应披露并揭示具体金额。

七、债务类评估

1、应付款项应按明细清查，适当函证，函证按不少于应付款项笔数的10%和金额的50%进行函证；对于有特殊情况和有疑问的应付款项必须进行函证； 无回函或者无法函证的， 应采用适当的替代程序。 企业和评估机构应联合函证。对应付款项的评估，评估人员应根据核
实作出职业判断。

2、应付工资，对应具体员工应付数额确定评估值，积累数无对应的则转权益。

3、应付福利费应按政策规定提取，超额提取的转权益。

4、应付工资、应付福利费红字，持续经营的，按帐面保留。

八、待处理资产评估

1、每项待处理财产均须明显处于盘亏、报废、无效、价值严重损失的状况，或经过符合规定的鉴定和检验，取得足够的证据。其评估值一般为清理变现后的净收益额或为零。

评估人员须在评估报告中单独列示，说明有关情况，列示相关证明材料，并注明资产占有单位需办妥有关手续。有关材料和凭据须汇入工作底稿。对于上述实物资产盘亏、毁损可以收回的保险赔偿和过失人的赔偿，应计算评估值。

2、对应收账款、其他应收款等虽无确凿证据但预计无法收回的债权作为坏账评减。具体操作按下列方法进行:

（1）对于很可能收不回部分款项的，在难以确定收不回债权的数额时，可以根据历史资料按照财务会计上计算坏账准备的方法，估计出这部分可能收不回的债权作为评估减项，确定评估值；同时，对账面上的坏账准备科目按零值评估。

（2）对于符合有关管理制度规定应予以核销的或有确凿根据（具有法律效力的外部证据）表明无法收回的，应按零值计算。